’09. 4/4분기 7대 도시 상업용 빌딩 투자수익률 소폭 반등

 

 국토해양부(장관 정종환)는 서울과 6개 광역시에 소재한 오피스빌딩 500동과 매장용빌딩 1,000동의 ’09년 4/4분기 투자수익률, 공실률, 임대료 등 투자 정보를 조사·발표하였다.

  * 투자수익률(’09.10.1～12.31), 공실률(’09.12.31기준), 임대료(’09.12.31기준)

  ** 조사대상 : (오피스) 53개 주요지역 6층 이상, 임대면적 50%이상 업무용 건물,
                      (매장용) 72개 주요상권 3층 이상, 임대면적 50% 이상 매장용 건물

 ’09. 4/4분기 투자수익률은 다음과 같다.

 오피스빌딩과 매장용빌딩의 4/4분기(’09.10월～12월) 투자수익률은 각각 1.69%, 1.81%로 나타났으며, 이는 전분기(’09.7～9월) 대비 각각 0.21%p, 0.41%p 상승한 것이다.

오피스빌딩의 경우 투자수익률은 서울이 2.06%로 가장 높았고 대전이 0.04%로 가장 낮았으며, 대구, 광주, 대전을 제외한 모든 지역에서 전분기 대비 상승하였다.

매장용빌딩의 경우도 투자수익률은 서울과 인천이 각각  2.01%, 2.00%로 높은 수준을 보인 반면 광주가 0.95%로 가장 낮았으며, 광주를 제외한 모든 지역에서 전분기 대비 상승하였다.
 

<2009년 4/4분기 지역별 투자수익률>

(단위: %, %p)
구 분		전체	서울	부산	대구	인천	광주	대전	울산
오 피 스	소득수익률	1.28	1.44	1.12	1.21	1.10	0.56	0.31	1.04
	증감폭	0.29	0.30	0.31	0.28	0.21	0.27	0.16	0.38
	자본수익률	0.41	0.62	0.20	-0.04	0.05	-0.49	-0.27	-0.27
	증감폭	△0.08	△0.02	0.20	△0.36	△0.07	△0.62	△0.48	0.14
	투자수익률	1.69	2.06	1.32	1.17	1.15	0.07	0.04	0.77
	증감폭	0.21	0.28	0.51	△0.08	0.14	△0.35	△0.32	0.52
매 장 용	소득수익률	1.22	1.15	1.27	1.35	1.41	1.14	1.23	1.14
	증감폭	0.37	0.31	0.36	0.37	0.55	0.42	0.40	0.76
	자본수익률	0.59	0.86	0.50	0.34	0.59	-0.19	0.16	0.18
	증감폭	0.04	△0.09	0.19	0.30	0.28	△0.43	0.20	0.20
	투자수익률	1.81	2.01	1.77	1.69	2.00	0.95	1.39	1.32
	증감폭	0.41	0.22	0.55	0.67	0.83	△0.01	0.60	0.96
※ 증감폭은 변동률(%)이 아닌 ’09년 4/4분기 수익률과 ’09년 3/4분기 수익률의 차이임(△ : 감소) ※ 투자수익률은 3개월간(’09년 7월～9월) 투자된 자본에 대한 수익률로, 임대료 등 빌딩운영에 따른 소득수익률과 부동산가격 증감에 의한 자본수익률을 합산한 것임(투자수익률 = 소득수익률 + 자본수익률)

상업용 빌딩의 투자수익률이 전분기보다 상승한 이유는 영업경비 감소에 따른 소득수익률 증가 때문인 것으로 나타났다.

    *  소득수익률 : 부동산가격 대비 순임대수입(임대소득에서 경비를 차감)의 비율임

 ’09년 연간 투자수익률은 다음과 같다.

 오피스빌딩은 ’08년 최고치(13.74%)를 기록한 이후 글로벌 금융위기의 영향으로 ’09년에는 4.77%로 크게 하락하였다.

 매장용빌딩은 ’06년 최저치(8.14%)를 기록한 이후 반등하였으나, ’09년에는 다시 최저치(5.19%)를 기록하였다.

 오피스빌딩의 연간 투자수익률 하락은 '08년 하반기 금융위기 이후 기업구조 조정으로 인한 사무실 수요 감소, 빌딩운영수입의 감소, 자산가치 하락 등이 주요 요인이며, 매장용빌딩의 연간 투자수익률 하락은 소비심리 위축에 따른 임차수요 둔화, 공실 증가 등이 주요 원인으로 판단된다.

 ’09년 4/4분기 공실률은 다음과 같다.

 오피스빌딩의 4/4분기(’09년 12월 31일 기준) 공실률은 평균 9.4%로 전분기(’09년 9월 30일 기준) 대비 0.4%p 상승하였으며, 매장용빌딩의 경우 10.5%로 전분기 대비 0.1%p 하락하였다.

오피스빌딩의 경우 서울(7.5%)은 0.3%p 상승하여 '02년 조사('02년 7월 1일 기준)이후 최고치를 기록하였으며, 대전(26.8%)은 중앙지역의 공실 증가로 전분기 대비 2.8%p 상승하였다.

매장용빌딩의 경우 서울(7.1%)은 도심 상권과 영등포 상권의 공실 증가로 전분기 대비 0.4%p 상승하였으며, 부산(12.6%)은 광복동 상권의 공실 감소(롯데백화점 광복점 개점 영향)로 전분기 대비 0.4%p 하락하였다.

                                              <’09.12.31. 기준 지역별 공실률>

(단위: %, %P)
구 분		전체	서울	부산	대구	인천	광주	대전	울산
오피스	2009.12.31	9.4	7.5	12.2	5.9	14.9	14.4	26.8	18.1
	2009.9.30	9.0	7.2	11.2	6.4	13.5	14.5	24.0	16.4
	증감폭	0.4	0.3	1.0	△0.5	1.4	△0.1	2.8	1.7
매장용	2009.12.31	10.5	7.1	12.6	13.3	15.4	14.8	13.8	16.5
	2009.9.30	10.6	6.7	13.0	13.2	16.0	17.5	13.8	18.5
	증감폭	△0.1	0.4	△0.4	0.1	△0.6	△2.7	0.0	△2.0
※증감폭은 변동률(%)이 아닌 ’09년 12월 31일 기준치와 ’09년 9월 30일 기준치의 차이임(△ : 감소)

 ’09년 4/4분기 임대료(월세 기준)는 다음과 같다.

 오피스빌딩의 4/4분기(’09년 12월 31일 기준) 임대료는 평균 15,200원/㎡으로 공실률 상승에도 불구하고 전분기(’09년 9월 30일 기준)에 이어 보합세를 보였으며, 매장용빌딩의 4/4분기 임대료는 평균 40,900원/㎡으로 전분기 대비 200원/㎡ 상승하였다.

오피스빌딩은 ‘09년 2분기 이후 임대료가 보합세를 보이고 있으며, 공실률 상승추세에도 불구하고 임대료 하락 현상이 나타나지 않고 있다.

매장용빌딩은 전분기에 이어 공실 하락 지속, 임대차 재계약시 물가상승율 고려 등으로 임대료가 꾸준히 상승 추세를 보이고 있다.
 

<임대료 추세>

(단위: 천원/㎡)
구 분	’05.7.1	’06.7.1	’07.7.1	’08.7.1	’09
					3.31	6.30	9.30	12.31
오피스	14.1	13.9	14.3	14.9	15.1	15.2	15.2	15.2
매장용	36.3	37.2	38.4	39.7	40.2	40.5	40.7	40.9
※ ’02년부터 ’04년까지의 임대료는 전세기준으로 발표되었으며, ’05년부터 임대료는 월세기준으로 발표되기 시작했음.

 오피스빌딩의 지역별 임대료는 서울(19,000원/㎡)이 전분기 대비 100원/㎡ 상승한 반면, 부산(6,900원/㎡), 대전(4,000원/㎡)이 전분기 대비 각각 200원/㎡과 300원/㎡ 하락하였다.

매장용빌딩은 대구(27,100원/㎡)와 부산(32,800원/㎡)이 전분기 대비 각각 900원/㎡, 300원/㎡ 상승한 반면, 광주(20.500원/㎡)가 전분기 대비 300원/㎡ 하락하였다.

 참고로, 임대료는 임차인이 지불하는 임대료를 월세형태로 전환하여 산정한 것으로 전세금과 보증금은 조사된 월세전환율을 사용하여 월 임대료로 전환한 것이다.

< ’09.12.31. 기준 지역별 임대료 >

(단위: 천원/㎡)
구 분		전체	서울	부산	대구	인천	광주	대전	울산
오피스 (3층 이상)	2009.12.31	15.2	19.0	6.9	6.6	7.6	5.1	4.0	5.3
	2009.9.30	15.2	18.9	7.1	6.6	7.6	5.1	4.3	5.3
	증감폭	0.0	0.1	△0.2	0.0	0.0	0.0	△0.3	0.0
매장용 (1층 기준)	2009.12.31	40.9	55.7	32.8	27.1	23.2	20.5	28.5	13.2
	2009.9.30	40.7	55.6	32.5	26.2	23.1	20.8	28.5	13.2
	증감폭	0.2	0.1	0.3	0.9	0.1	△0.3	0.0	0.0
※증감폭은 변동률(%)이 아닌 ’09년 12월 31일 기준치와 ’09년 9월 30일 기준치의 차이임(△ : 감소)

 상업용빌딩에 대한 투자정보를 수집하기 위해 감정평가사 209명이 지역조사, 임대인·임차인 면담 등 현장조사를 수행하였으며, 조사에 관한 통계분석은 한국부동산연구원(Tel : 02-520-5021, 02-520-5030, www.kreri.re.kr)이 담당하였다.

상업용 빌딩에 대한 투자정보는 매 분기별로 조사·발표하고 있으며, 국토해양부 홈페이지(www.mltm.go.kr), 한국부동산연구원 홈페이지(www.kreri.re.kr)에서도 확인할 수 있다.